真钱鼓励购房
“以前我叫她小甜甜，现在叫她牛太太。” 《大话西游》中的这句话可以作为房地产市场现状的注脚。
将这句话诠释得最彻底的城市是近期启动救援策略的淮北市。
淮北市是安徽省下辖的地级市，GDP刚刚超过1200亿，常住人口不足200万。
面对失落的楼市、面对成交量的下滑、面对人口的不断流失、面对商品房超长的退役周期、面对人们不再青睐楼市的事实，淮北市政府决定花钱雇人来买房子。
据财联社报道，安徽省淮北市近日公布楼市政策：
今年4月30日至5月4日春季房展期间，购买首套新建商品房的个人或家庭可获得不超过6万元的奖励，未购买首套商品房的可获得不超过6万元的奖励。奖励不超过4万元； 购买新建非住宅商品房的，还可获得最高不超过3万元的奖励。 此外，房展期间购房的本地和外地居民或企业还可享受财政奖励、金融机构信贷支持以及开发企业补贴等。
尽管淮北市政府强调这一政策仅在房展期间有效，但花钱鼓励人们买房的举动，依然揭开了淮北乃至大部分三四线城市楼市的遮羞布。 。
该政策特别规定，无论是购买第一套住房还是第二套住房，无论是住宅物业还是非住宅商业物业，都将鼓励当地人和外国人。
食物丑陋外表的背后，是淮北市资源枯竭、人口流失、房地产产能过剩。
02
资源枯竭城市楼市之痛
如今淮北楼市的现状如何？
据星辰地产研究院数据显示：
截至3月31日，2024年1月至3月，淮北市共销售住宅4063套，同比减少937套，同比下降18.74%； 成交总面积47.28万平方米，减少11.28万平方米，同比下降19.27%； 总额33.67网络投稿，同比减少11.67网络投稿，下降25.76%； 成交均价7122.52元/㎡，同比下降623.15元/㎡，降幅8.05%。
另外，根据淮北市KTV房地产信息网披#的2024年末数据：
1、2024年末，淮北房价7192元/平方米，同比上涨8.05%。
2、2024年全年，淮北新建住宅销售面积303.89万平方米，同比增长13.38%。
从表面上看，去年淮北市的销售情况还不错。 不过，与大多数城市一样，全年销量的增长主要是上半年快速增长的结果。 下半年持续下滑，到现在市场已经降温。
更重要的是，即使2024年淮北市商品房销售量有所增长，仍然改变不了该市房地产严重供大于求的局面。
淮北市住房和城乡建设局数据显示，2024年末，淮北市新建商品住宅库存427.79万平方米，销售周期23.5个月。 其中，新建商品房库存382.21万平方米，销售周期23个月。
非住宅商品房库存45.58万平方米，销售周期28.5个月。
也就是说，即使淮北市的住房和非住房供应量不增加，按照目前的销售速度，也需要两到三年的时间才能销售完才能消化。
令人遗憾的是，淮北市人口仍在持续流失。 这么多房子很难卖，卖给谁也不清楚。
人口减少是淮北楼市严重过剩的根源。
去年公布的第七次人口普查数据显示，过去十年（2010年至2020年），淮北市常住人口减少14.4万人，成为安徽省人口减少的十个城市之一。
制图：城市金融； 数据：安徽省第七次人口普查公报
此外，根据淮北市统计局最新发布的2024年统计公报，2024年末，淮北市常住人口197.4万人，户籍人口218.5万人。 这意味着至少有21.1万淮北人背井离乡，到外地谋生。
为什么人口会减少？ 当然，经济也不好。 如果你能在家乡赚钱，谁愿意离开家乡。
淮北与安徽省的另一个城市淮南非常相似。 两者都是资源型城市。 两个城市因煤炭而兴，因煤炭而衰。
无力的原因通常是相同的。
淮南并没有因为资源枯竭而衰落。 事实上，根据《淮南市矿产资源总体规划（2016-2020年）》，淮南累计查明煤炭资源储量为138亿吨。 按目前年产量计算，淮南煤炭还可再开采240年。
淮南人口流失、经济下滑的主要原因是煤炭产能控制。 在煤炭产能控制下，淮南不少煤炭企业关停撤退。 整个煤炭行业遭受沉重打击。 前期，由于资源型城市的通病，过度依赖煤炭和煤炭衍生的电力产业，而未能做好其他产业的支撑。 导致他们在紧急情况下无法自给自足，这就是2014年淮南GDP出现负增长（-0.4%）的原因。
淮北市也因煤炭产能调整以及随后环境治理资金投入加大而出现下滑。
公开资料显示，淮北市建市60年来，累计生产原煤11亿吨。 此外，根据淮北市政府官网披#的数据，截至2019年底，全市已探明煤矿52个，煤炭资源储量48.8亿吨。
与淮南相比，淮北市的存量要少得多，但仍然相当可观。 然而，2009年，淮北市被国家评为第二批资源枯竭型城市之一。
据南方都市报报道，淮北煤炭工业鼎盛时期，煤炭工业对淮北经济的贡献率高达80%。 后来，由于煤炭资源枯竭、产量下降、产业结构单一，淮北经济逐渐衰退。
如今，淮北已成为需要帮助的对象。 在国家发改委去年印发的《沪江浙城市对口合作支援皖北城市实施方案》中，淮南市、淮北市、亳州市、六安市、富阳市、苏州市、安徽省蚌埠市被确定为对口帮扶城市。 援助对象与援助城市的对应关系为：
上海市闵行区对口支援安徽省淮南市；
上海市松江区对口支援安徽省六安市；
上海市奉贤区对口支援安徽省亳州市；
江苏省南京市对口支援安徽省滁州市；
江苏省苏州市对口支援安徽省阜阳市；
江苏省徐州市对口支援安徽省淮北市；
浙江省宁波市对口支援安徽省蚌埠市。
更重要的是，煤炭的持续开采和生产造成的环境破坏，以及后续的环境治理，让淮北市花费了大量资金。
数据显示，淮北市因煤炭开采造成地面沉降41.6万亩。
多年来，淮北市已综合治理沉陷地20.6万亩，治理率达到50%。 治理投入超过150网络投稿，累计搬迁498个村庄。
煤炭主业正在走弱，没有像样的后备产业。 这两个因素结合在一起，造成了淮北人口大量外流。 所以我们就有了我们所看到的。 十年来常住人口减少了14.4万人，导致房屋过剩卖不出去。
03
三四线城市的遮羞布已被拉下
淮北面临的人口流失和房地产过剩问题，其实是当今大多数三四线城市的通病。
人口方面，我整理了各城市第七次人口普查数据，发现全国有149个城市（自治州、盟）常住人口减少。
这149个人口下降的城市主要集中在东北、中西部地区。 其中，东北地区占33个，中部地区占47个，西部地区占55个，东部地区仅14个。
其中绝大多数位于三四线及以下城市。
房地产供过于求方面，克而瑞2月底披#的数据显示，三四线城市库存压力稳步增长，同比增长12%，居城市之首不同能级的变化，且增幅有继续扩大的趋势。
与此同时，三四线城市商品房枯竭周期也在持续拉长。 目前三四线城市整体去污周期高达23.25个月，远超住建部设定的12个月安全警戒线。
在大部分三四线城市人口流失、房产过剩的背景下，大部分三四线城市的房子已经逐渐失去了金融属性。
在此背景下，包括淮北在内的大部分三四线城市的房子，除了实际需要之外，都可以购买，根本不需要考虑投资。