继7月24日中央宣布“适时调整优化房地产政策”和住房城乡建设部明确政策支持方向后，北京、深圳、广州等地相继表示将根据实际情况落实各地实际情况。 中国的房地产政策是否已经到了历史性转折点？
当房地产市场供需关系发生根本性变化时，持续打压的政策就相当于“天冷就开空调”。 马光远在《湾区纪事》直播中表示，“下一步房地产政策有三个重点：一是进一步落实降低首套房首付比例和利率；二是开展降低首套房首付比例和利率。”完善赎回税收政策。落实；三是落实住房贷款不批贷政策。
过去几年，各种内外部因素导致房地产市场遭遇寒潮。 到2023年上半年，全国房地产开发投资同比下降7.9%，仍处于低位运行。
“但房地产现在和可预见的未来仍然是支柱产业，”马光远说。 房地产和建筑业增加值接近GDP的14%，其从业人员占全国就业人数的15%以上。 因此，稳定房地产对于就业、GDP、投资、地方财政、金融安全、人民财富至关重要。
马光远认为，除了政策之外，房地产本身也到了新的发展阶段，有了新的需求。 “现在80%-90%的房子都是烂房子。” 过去二十年房地产开发的主要任务是解决有房子住的问题，现在要解决“好房子”的问题。 “所以房地产刚刚到了中期，还没有谢幕的时候。”
（以下内容根据采访实录整理。）
01
马光远：房地产是支柱产业，很多人看房地产都是带着感性的。
《湾区纪事》：长期以来，房地产对中国经济增长发挥着重大推动作用。 您如何看待其现状？
马光远：房地产仍然是支柱产业。 房地产开发投资近6万网络投稿，其中固定资产投资24万网络投稿，约占固定资产投资的25%。 虽然现在房地产数据在下降，但如果把房地产数据放到中国经济的背景下，它的增加值仍然占GDP的6%以上。 如果算上建筑业，则接近14%。
目前中国的支柱产业只有10个左右。 什么是支柱产业？ 一旦它的增加值占GDP的5%以上，那就非常大了。 从从业人员来看，房地产从业人员超过1000万，加上建筑业从业人员超过6000万，占中国就业人数的15%以上。
现在我们很多人对于房地产是否是支柱产业抱有一种完全感性的看法，这种看法不是基于事实，而是基于立场——他们讨厌房地产，觉得房地产占了太多的行业。 但事实又是怎样呢？ 这是一个支柱产业。 因此，我们必须将个人愿望、情感和事实分开。
而且我还想告诉大家，房地产一直是美国的支柱产业。 很多人很难想象美国仅仅依靠高科技和服务业。 事实上，房地产当时是第一产业，现在仍然是第一产业。 另一方面，未来房地产在中国经济发展的整个过程中仍将占据这一地位，因此在可预见的未来仍将是支柱产业。
当它上涨时，对经济有巨大的带动作用，但一旦下跌，对经济的下拉作用巨大。 所以我们必须看数据。 下行趋势仍会给经济带来较大下行压力。 那么为什么要讲稳定房地产呢？ 因为它是支柱产业，所以它对经济的影响在就业、GDP、投资、地方财政、金融安全和人民财富等方面都非常重要。
02
“现在80%的房子都是烂房子，2亿人的6000万套房子需要更新。”
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《湾区纪事》：上半年全国房地产开发投资数据，6月份同比实际下降7.9%。 您如何看待这种变化趋势？
马光远：我认为整体下滑的原因主要是在政策层面。 在过去20年的周期里，我们KTV了大量的降温和抑制政策，主要是针对“房子过热”； 但现在房地产市场的温度已经降温，甚至变得更冷，但政策仍然打压，这相当于什么？ 天很冷，我们家开着空调吹冷风。 这绝对是错误的。 这样的政策不符合房地产市场的基本面。
其次，房地产也进入新周期。 以前到处房子紧缺，导致人们认为房地产是中国最稳定的投资，所以投资房地产的人很多，但现在不同了。 我非常同意住房和城乡建设部部长倪虹的观点。 他说，我们已经基本解决了有房住的问题，这意味着绝对住房短缺的历史已经结束。 这意味着如果再投资的话，增值空间已经不大了。 。
那么未来房地产会做什么呢？ 我们要建设好房子，改善人民生活条件。 如果按照好房子的标准来看，我觉得中国80%-90%的房子都是烂房子，不是好房子。 城镇存量住房中60%以上是2000年以前建成的，这些住房都面临着升级改造的问题。 我们现在鼓励人们追求更好的居住条件，但目前的住房跟不上。 所以，今后我们要改善人们的居住条件，提供好房子。 这个需求是非常大的。
如果按照每年1%的进城人口计算，每年进城人口需要住房的人数将超过1000万人； 还有很多人需要改善住房。 比如，过去买了一套60平米的房子，现在想换一套100平米的房子，这几乎至少有8000万以上的人需要更新房子； 还有2000年以前的老旧危房，假设比例只有30%，那就意味着有近6000万套房屋需要彻底更新，涉及人口近2亿。 ，怎么能说没有需求呢？ 如果需求还在，怎么能说房地产不是支柱产业呢？
所以，如果把中国房地产分阶段的话，我们刚刚过了上半年。 可以说，近20年来中国房地产发展的主要任务就是解决住房短缺问题。 上半年，住房紧缺问题得到解决。 下半年要解决哪些问题？ 改善居住条件，让每个人都住上好房子。
03
中国已经有足够30亿人的住房了吗？
马光远：房子没有剩余
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马光远：房地产刚刚到达中场，尚未谢幕。 在这样的条件下，如果我们看一个人口大国的房地产，哪个国家在完成城市化方面完全超越了其房地产市场呢？ 在美国，每年新建房屋的数量仍然是经济的主要晴雨表。 所以我认为主要是客观地分析房地产所处的阶段。 当然，过去房价单边上涨的历史肯定已经结束了，所以投资的需求也基本没有了。 我觉得这也是一件好事，有利于房价的稳定和更多缺房的人。
我们下一步就是释放真实需求，实事求是地分析房地产下一步的走势。
现在有人说中国盖的房子够住30亿以上的人吗？ 房子有剩余吗？ 我不知道这些数据从哪里来，但是这些数据在网络上一定传播得非常快，因为大家都喜欢传播这些东西，而谣言传播得最快。 从来没有人证明过这个东西是否正确，或者数据是否正确。
KTV数据显示，我国城镇人均建筑面积为36平方米。 如果剔除公共摊位，城市人均居住面积不足30平方米，属于很低水平的所谓住房。 按照国际一些国家的标准，应达到45平方米左右。 那么怎么能说我们的房地产发展到今天就没有出路了呢？ 这就是结局？ 我觉得这个要求太低了。
04
马光远：共享区域肯定有很多猫腻。 建议以后根据公寓内部面积来卖房。
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《湾区纪事》：公共摊位区的存在合理吗？ 前段时间微博上讨论得很多。 对于这个问题你怎么看？
马光远：我国有%的城市（住房）是共享面积，也就是说你买一套100平米的房子，实际使用面积可能不到80平米。 也有很多人说，不买公寓，房价就会上涨，但我个人是反对的。 我认为买房子的时候，应该考虑内部面积，也就是实际使用面积。
很多人不知道公共摊位如何计算。 有人说没有计量局吗？ 不是有审核吗？ 不是有各种各样的监督吗？ 说得好，这里面有一个灰色空间，也就是说你买的房子里的公摊可能和实际公摊的数据不一样。 这是最大的问题。 比如一线城市的房价是10万一平米，多出2平米就是20万。 这个（利润）空间非常大。 如果按照公寓面积来交房，大家可以测试一下，但如果按照合租面积来交房，相信一定有很多猫腻。 因此，我们呼吁按套面积卖房要公开、透明，保障购房者的权益。 有些人走极端，说“拆掉楼梯，拆掉花园”等等，这不是他们的意思。
当然，公摊的存在也和中国房地产开发的周期有关，因为过去缺房就意味着开发商是甲方。共享和预售，这两个制度对家居影响很大购房，但我认为是时候调整中国房地产行业过去很多不合理的制度了。 房地产已经到了一个新的阶段，所以我建议以后卖房一定要按照公寓的面积来，这样就没有耍花招的余地； 其次，如果按照现房出售，则无需担心房屋交房后出现未完工的情况，从而体现了对购房者的实惠。 保护。
05
现有抵押贷款利率会继续下降吗？ 如何解决提前还贷潮？
《湾区纪事报》：最近有关于降低现有房贷利率的政策。 您认为此次调整会产生什么影响？
马光远：其实我觉得现有的房贷利率下调调整是比较困难的。 有什么难度呢？ 国家对房贷利率有总体指导性政策，但不同城市的利率可能存在差异，因此调整可能不会“一刀切”。
怎么现在大家突然都在讨论这个问题了？ 毕竟，现有的房贷利率确实比现有的房贷利率低很多，提前还款成为了很多人的选择。
很多人说贷款很难早还。 对于银行来说，抵押贷款仍然是优质资产。 虽然房地产在走下坡路，但中国人还是很值得信赖的。 很多人炒作的所谓“断供趋势”实际上并没有发生。
（银行）如何防止人们提前还款？ 这意味着我们必须找到降低利率的方法。 从技术角度如何降低？ 我觉得银行可能很难主动，所以我的建议是央行可以发布一个指导意见，帮助商业银行做决策。
我觉得我们可以更进一步，根据央行的决策方向提出具体的指导措施。 比如用新贷款代替旧贷款，或者参考往年的政策，给大家一个选择浮动利率的机会。
06
现在想买房吗？马光远：租房一辈子也是年轻人的一种选择
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《湾区纪事报》：您刚才说，中国房地产市场已经进入“中场”阶段，房价单边上涨的历史肯定已经结束。 以前开发商是甲方，现在购房者变成了甲方，未来购房者的选择会越来越多吗？ 对于年轻人来说，他们仍然面临着买房还是租房的困境。
马光远：年轻人要不要买房，我觉得最重要的是看你的经济实力，而不是别的。
在中国租房子的人都知道，租房很难，因为我们的房地产开发实际上是一条腿走路，就是买卖市场。 买卖市场非常发达，大量政策是关于房屋交易的，而不是关于房屋租赁的。
所以，中国人多年来选择买房的原因有两个。 首先，房价一直在上涨，不买房已经不经济了。 其次，租房确实不方便。 所以这两点导致了大家都买房，也逼迫了很多没有那个经济实力的人去买房。 于是，几代人一起来买房。
但我想未来，房价过快上涨引发的抢购潮一定会结束。 房地产市场经过调整后，大概率会再次缓慢上行，但基本不会出现快速上涨，房价也不会涨得面目全非。
这意味着什么？ 如果你经济能力不是很强的话，真的可以考虑租房。 但租赁市场需要真正健康，我们称之为“租售并举”。 关键是，如果租房子让大家感觉像买房一样方便，而不是那么无家可归，那么大家肯定会选择租房子。 相信中国的租房市场会逐渐走向健康，可能会出现相当一部分一辈子租房、从未买过房的忠实“租房者”。 未来，中国不少开发商也可能转向租赁作为主要收入来源。 当然，还需要政策的支持。
但如果你各方面的经济实力都不错的话，我认为买房也是一个不错的选择。 所以对于现在的年轻人来说，首先不要强迫自己买房，也不要花几代人的钱去买房。 也就是说，如果你的经济实力不够，你可以选择租房子。
07
你想逃离北上广深吗？
马光远：如果我还年轻，我会毫不犹豫地选择大湾区
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《湾区纪事》：您如何看待人口趋势变化和房地产市场的影响？
马光远：人口对房价的影响是一个非常重要的因素。 当我们审视全球房地产市场的起伏时，一个基本规律是，房价快速上涨的时期一定是该国婴儿潮等周期出现的阶段。 就是人口多了房价就涨，人口少了就对了。 对整个房地产市场的影响也是长期的。
到目前为止我们已经讨论过了。 谈到中国的房地产，我们不能回避人口因素。 现在人口已经进入负增长。 未来，人口减少将成为趋势。 城市之间的人口争夺战可能会加剧。 也就是说，哪个城市能够吸引人口流入、人口增加，对于城市本身以及城市房地产的发展都会有很大的好处。 但我认为这个问题将如何进行，目前还没有明确的答案。
《湾区纪事》：世界银行最近的一项调查显示，全球60%的经济总量来自港口湾区及其紧邻腹地。 未来，我们的居住选择会越来越多元化吗？
马光远：据说人们会向大城市迁移，几乎90%的专家都断言未来人口会向大城市、城市群、都市圈迁移。 小城市看起来人口很少，但我不这么认为。
对于我们这样一个拥有14亿人口的国家来说，人口流动的选择一定是非常复杂的。 如何选择人群？ 大家经常讨论一个问题：我们要不要逃离北上广深？ 这说明了一个问题，说明这个问题没有简单的答案。 一定有人选择留下，有人选择逃离。 未来中国可能会有一些小城市对大家来说非常有吸引力。 所以对房价也有同样的影响，只不过意味着城市之间的竞争会更加激烈。
过去我们一般把城市分为一线、二线、三线、四线城市。 这种划分非常粗略，不能反映中国房地产发展的根本面貌。 因为我们看到长三角、粤港澳大湾区有很多所谓的小城市。 它们对于人口来说非常有吸引力，因为它们的经济发展非常好，而且区位优势也很好。 为什么人们不住在这个地方？
放眼全球湾区，之所以大家都认为湾区是城市群和都市圈发展的最高形态，是因为它的制度优势和各种机遇优势。
为什么您认为粤港澳大湾区未来有更多机遇？ 因为在整个湾区，人流、要素的自由双向流动、相互补充，会形成非常好的综合生态，从而达到非常高的经济生态、城市生态、人居生态。 ，这是湾区的本质特征。
我每次去湾区的感觉是，如果我还年轻，我会毫不犹豫地选择湾区，因为那里的氛围、活力、变化，包括年轻人谈论的话题，都很鼓舞人心。 如果我年轻的话，我当然会选择湾区买房。 这并不完全是经济方面的原因，而是因为这是一个非常适合创业的生态系统。
想法不同，机会也不同。 因此，从某种程度上来说，湾区甚至代表了一个国家相对年轻的城市的地位。 可以看到一个蓬勃发展的代表性产业。 比如我今年去佛山、东莞等湾区城市，大家都在谈论未来的行业机会。 所以，我强烈鼓励年轻人去湾区接受洗礼。 在那样的环境下，他们会成长得很快，也有更多的机会。