去年四季度，随着“金融十六条”、“三支箭”等支持房企融资政策的KTV，市场普遍判断房地产行业已经到了政策拐点。 然而半年多过去了，房地产市场的拐点还没有到来。 经历今年一季度的“小阳春”后，4月份市场迅速转冷。 与此同时，房地产企业的财务状况并没有明显改善。
正是在这样的背景下，6月份以来，网上不断出现各种有关房地产市场救市的“文章”，但却一次又一次失败。 目前市场的变化似乎与更强力救助政策的出现有关。
在救与不救之间犹豫的同时，人们似乎更关心如何有效地“救市”。 房地产行业还能像过去十几年那样成为经济复苏的关键角色吗？
图/视觉中国
保存还是不保存？
“我们已经听到有关北京楼市政策的传言，要么取消北京六区以外的限购，要么把‘认房认贷’改为‘只认房不贷’，要么降低首付比例，尤其是目前第二套房的首付比例为60%。” 类似的“政策传闻”在市场上流传已久，但政策落地的预期时间却从5月份推迟到了7月份。
是否会KTV更强力的“救市政策”？ 这成为当今中国房地产市场最大的悬念。
“作为从业者，我们当然非常期待政策支持，比如一线城市降低首付和二套房利率、部分地区适当放宽限购等。但从理性角度来看，上次LPR仅下调10个基点，如此克制的货币政策，或许预示着未来刺激房地产的政策将会更加克制。” 全国房地产经理人联盟理事长邓浩智向《中国新闻周刊》表示，如果有更强劲的房地产刺激政策，应该会在近期推出，否则后续推出的可能性并不大。 “或许决策者综合考虑后认为，‘熬过去’可能更有利。”
关于“救还是不救”的讨论在舆论场上持续了很长时间。 主张“救市”的人常常强调房地产行业对中国经济的重要性。
6月底，中国房地产集团原董事长孟晓苏在题为《2023年中国房地产业能否重启？》的演讲中提到了一组数据。 2024年，中国房地产行业销售额达到18.2万网络投稿的历史峰值，但去年却下降了近5万网络投稿，至13.3万网络投稿。 去年房地产市场销量的降幅大于汽车市场全年销量。
房地产行业被视为拉动内需的关键，甚至有“救房市就能救内需”的观点，不仅因为其销量高，更因为其能够拉动内需。周边产业。 “房地产业萎缩，空调可能卖不出去。” 孟晓苏曾援引截至去年11月居民新增储蓄15万网络投稿的数据表示，将其中三分之一用于购房和装修，就能顺利启动楼市。 此言一出，舆论哗然。 但他后来澄清说，他只是鼓励银行里有大量存款的人买房。
不过，也有人认为，中国房地产市场已经到了“天花板”。
“房地产已经进入正常的行业调整期，降价、减量、增速放缓，如果一定要送医院救治，就会扭曲市场。” 万通集团创始人冯仑担心，如果“救市”会让房地产市场扭曲，甚至更扭曲，还不如不救。
和冯仑一样，王石也在比较中国和其他国家房地产市场的发展阶段。 “三十年前，大和住宅是日本三大住宅开发公司之一。 其75%的收入来自买地、建房、卖房。 现在服务收入占比76%，万科指的是日本经济发展达到稳定期后房地产市场的变化。”
不过，仍有观点认为，房地产行业短期内仍有相当大的发展空间。 野村证券中国首席经济学家陆挺认为，去年中国城镇化率为65.2%，但城镇户籍人口仅占全国人口的47%左右，农民工数量约为1.7亿人。 “我们保守估计，需要城镇住房的农民工及其家庭人数为2.2亿人。扣除在工作居住地已拥有城镇住房的农民工4%后，实际住房需求约为1亿单位。”
“美国房地产业已有246年的历史，在过去十几年经历了强劲复苏，带动了美国经济的持续增长。” 显然，孟晓苏认为，只有25年历史的中国房地产业，还没有达到“天花板”。
他认为，一些言论是在用虚假数据来证明中国房地产业已经触及“天花板”。 比如，据说中国人均住房面积已经达到50平方米。 不过，统计局数据显示，我国城镇人均住房建筑面积为36.52平方米。 较低。
有经济学家对《中国新闻周刊》表示，中长期来看，需要引导房地产企业从增量开发向存量服务转型，即从开发商向运营商转型，但这种转型不可能一蹴而就。 ，当前的问题短期内仍需解决。
对于房地产行业对中国经济的重要意义，时任国务院副总理刘鹤今年年初表示，从未来看，中国仍处于快速城镇化阶段，需求潜力巨大将为房地产业发展提供有力支撑。 他表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。 房地产贷款占银行信贷近40%，房地产收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
房地产行业需要软着陆。 相比“救还是不救”，更现实的问题可能是“如何救”。
去年四季度，随着“金融十六条”、“三支箭”等金融支持政策的KTV，外界一度评价房地产行业的政策拐点已经到来。 但相关政策KTV已经过去半年多了，房企的流动性依然难以改善。 。
政策频出，为何房企融资依然困难？
国家统计局每月公布的房地产开发投资增速往往被视为房地产市场冷热的标志。 最新公布的数据显示，1-5月，全国房地产开发投资45.701网络投稿，同比下降7.2%。 同期，房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%。 可见，房地产开发投资降幅尚未见底。
房地产开发投资意愿疲弱的背后是房地产企业财务状况并未明显改善，尤其是融资修复依然困难。 1-5月，房地产企业到位资金55958网络投稿，同比下降6.6%。 其中，国内贷款7175网络投稿，下降10.5%； 利用外资13网络投稿，下降73.5%； 自筹资金16267网络投稿，下降21.6%。
房企仍无法筹集资金，但去年四季度KTV的“金融十六条”和“三支箭”旨在恢复受“三条红线”影响的房企的资金需求和“贷款集中度”。
去年年底推出的金融支持政策效果有限，部分原因在于有些政策的实施时间确实较长。
以“三支箭”中的“第三支箭”为例，2024年11月28日，证监会KTV五项措施调整优化房地产企业股权融资。 这是时隔12年后我国房地产股权融资首次重启。 与“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债务工具并称为支持房地产行业的“第三支箭”。
“第三支箭”出炉后，多家房地产上市公司或房地产相关公司相继宣布增发事项。 例如，今年3月，新城控股宣布拟增发不超过80网络投稿，其中24网络投稿用于补充流动性。 计划投资56网络投稿，建设浙江温州、山东东营、重庆大足、山东泰安、江苏宿迁、山西大同等6个项目。 这些项目均已获得预售许可证，计划于2023年交付。项目计划交付时间为6月至12月。 是公司“保障楼宇交付、保障民生”的重要工程。
然而，直到今年5月29日招商蛇口定向增发获批，“第三支箭”才在推出半年后收到第一单。 5月底至6月初，招商蛇口、中交地产、复兴控股、大明城、陆家嘴、保利发展等6家房企宣布定向增发获批。 定向增发募集资金总额预计将超过400网络投稿，大部分资金将用于“保障住房交付”、“保障民生”等项目，或将补充流动资金。刘水、中国指数研究院企业研究部主任认为，获批企业包括央企、地方国企以及复兴股份、大明市两家民营企业，政策支持覆盖面广。
此外，尽管政策大力支持，但投资者是否愿意参与定向增发仍存在疑虑。 刘水向《中国新闻周刊》解释，当前房地产市场仍处于弱势复苏过程中。 中长期来看，新建住宅市场空间有限，房地产企业需要向新的开发模式转型。 行业正处于新旧发展模式的转型期。 转股期间，投资者对房地产行业的担忧较多，定向增发计划能否真正成功募集资金仍是未知数。 此外，目前上市房企估值普遍下跌，也削弱了定向增发计划对原有股东的吸引力。
目前，一些上市房企已经处于退市边缘，更不用说进一步股权融资了。 中国指数研究院数据显示，目前，A股、H股共有35家房企濒临退市，其中7家基本锁定退市。 戴帽子的A股房地产公司共有11家，其中*ST蓝光于6月6日退市，*ST海投也于6月19日收到终止上市交易通知。
换言之，即使有政策支持，在“市场化”的引导下，金融机构是否愿意为房地产企业，尤其是陷入困境的房地产企业“输血”仍存疑虑。 银行在向房地产公司贷款时存在这些担忧。 诸如此类的疑问。
去年11月发布的《金融十六条》中，为消除商业银行为“保本楼”提供配套融资时的风险担忧，提出按照“后进先出”的原则，项目剩余价值的销售应收账款应优先偿还新增配套融资和专项贷款。 同时明确规定，此类新发行配套融资若后期出现缺陷，相关机构和人员只要履行职责即可免责。
该规定自2024年11月11日起有效期半年。不过，据《中国新闻周刊》报道，在此期间，商业银行不会对已经出现风险的房地产企业的项目负责，特别是那些有风险的房地产企业。剩余价值和资本较小。 对于无法还清债务的项目，仍难以提供资金支持。 “一些以前出售的房产比例很高的项目往往很难获得新的贷款，因为未来可以处置的资产较少。”
今年6月26日下午，住房和城乡建设部部长倪虹在会见中国银行董事长葛海蛟时表示，希望中国银行进一步加大支持力度为“保底楼”融资，促进房地产市场稳定健康。 为发展和维护社会大局稳定作出更多贡献。
尽管有“金融十六条”鼓励，但银行仍对坏账忧心忡忡。 金融机构面临困境：一方面需要在房地产市场低迷时期规避风险，另一方面又要履行“保交付”的社会责任。
同样，当去年四季度KTV的一些金融支持政策到期后，后续政策也被推迟，决策者也陷入两难境地。 正如刘鹤年初所说，房地产行业的系统性风险和道德风险需要应对。 关系。 如果下次纾困需要政府投入更多“真金白银”，那么应该投资哪些房企呢？ 它能实现其目标吗？
在目前的市场环境下，即使是获得国有资本注资的房地产企业也无法保证现金流。
作为河南本土房地产龙头企业，中建地产近日宣布，如果未能在宽限期结束前支付2024年到期的7.75%优先票据利息，将暂停向所有境外债权人付款。
6月13日，江苏省淮安市一处建筑工地上，工人们正在施工。图/视觉中国
此前，河南省政府已介入协调相关国资纾困。 2024年6月1日，建业地产公告，董事长胡葆森全资拥有的恩辉投资公司将把建业地产29.01%的股份转让给河南同盛房地产有限公司，同盛房地产有限公司也成为建业地产第三股东。 第二大股东。 同盛地产是河南铁建投资集团有限公司的全资子公司，河南铁建由河南省人民政府100%控股。 同盛地产的投资帮助建业如期偿还了2024年8月8日到期的5亿美元债务。 加上前年建业自身偿还的4亿美元债务，一年半的时间里，建业地产共偿还外债9亿美元。
今年压垮河南建业的最后一根稻草是销量低于预期。 据建业地产最新公告，今年1-5月，建业地产实现房屋合同销售总额87.64网络投稿，同比下降20.8%； 总合同销售面积平方米，同比下降14.6%； 每平方米平均销售价格为6958元，同比下降7.3%。
建业集团公告：“2023年二季度以来，中国房地产市场销售持续疲软，月度销售逐渐恶化，销售不及预期。集团流动性状况加剧，海外支付压力持续增加。”
一线城市放松限制能起到多大效果？
金融机构对房地产企业的信心需要房地产市场的支撑，而销售回款对于当前的房地产企业显然至关重要。 “只有推动房地产销售好转，才能促进市场信心恢复，进而带动房地产投资好转。” 中国指数研究院的一份研究报告称。
但当前房地产市场依然低迷。 继2023年一季度短暂复苏后，二季度楼市再次走弱。 中国指数研究院数据显示，一季度，全国百强城市新建住宅销售面积同比增长18.6%。 2月和3月继续环比增长，但4月和5月环比分别下降26%和8%。
即使是万科这样的龙头房企，销量也未达预期。 万科董事局主席于亮提到，今年4月份，一二线城市新房销售环比下降26%，5月份环比下降2%——当月。 6月份先行指标显示，一手房访问量环比下降约7%，二手房访问量环比下降约7%。 浏览量也下降了10%左右，这意味着市场销售并不乐观。
“短期来看，市场仍面临较大压力，合理需求尚未释放，成交未达到合理水平。” 于亮表示，影响当前市场表现的是短期预期，购房者对未来的预期不确定或不清楚。 修复信心和市场情绪需要时间。 “但长期的需求基础和购买力依然存在，市场不会饱和。”
问题的核心在于，如何修复当前的信心和市场氛围？ 在各项“救市”政策中，取消限制措施更多成为市场的呼声。
中国指数研究院研究报告表示，从稳定市场的角度来看，核心城市仍有政策优化的空间。 比如，可以优化一二线城市购房贷款政策，降低首付比例； 一二线城市可采取一区一策的方式，推动郊区去库存； 限价政策可以调整上限，让价格回归市场； 二套房贷款利率、交易税费进一步降低等。
“核心政策是取消限购，取消消费领域的限制措施，直接激活楼市。” 孟晓苏认为，取消限购措施，特别是一线城市的限购措施，是激活楼市的关键。 现在的救助政策是一个滑稽的救助，一只手进行人工呼吸和输氧，另一只手挤压病人的脖子。 “我从来没有说过要拯救楼市，我只是希望掐住脖子的手能够移开，病人能够慢慢康复。”
一方面房地产极其宽松，但另一方面限购、限贷、限价依然存在。 为什么要掐住脖子输送氧气？ 上海财经大学校长刘元春此前曾撰文解释：这种现象的出现，反映出我们目前陷入了涨价与降价的同一个困境，陷入了短期与中期的矛盾之中。长远又长远，还陷入如何解决长效机制和新发展模式的问题。 一些问题。 “因此，新一轮房地产的调整路径将非常复杂……单纯的市场刺激将很难恢复，还可能产生严重的后遗症。”
孟晓苏提出放宽一线城市房地产限购。 “2016年，楼市去库存从北上深开始，带动了二线城市、二线城市、三线城市，振兴了全国，这是我们在中国的经验。”只有一线楼市的启动，才能辐射、带动全国各地。”
年初以来，孟晓苏就提出北京、上海、广州、深圳率先解除限购，从“商改住宅”入手。 半年后，谈及北京如何顺利解除限购令时，他仍建议从郊区开始，“商住改建”。
此外，政策空间还来自于完善需求。 乐居最新调查显示，3/4的想买房的人通过换房改善了房子。 首套房贷款利率下限已多次优化，第二套房贷款利率下限尚未调整。 邓志浩还提醒 小编，目前一线城市的部分改善需求受到限购政策的限制。 比如购买三套房子还是有很多限制。
随着市场呼声放宽限购，长江证券首席经济学家吴戈统计，虽然因城施策仍在继续，但力度较以往有所减弱。 本轮房价同比下降的城市比例处于历史高位，销售降幅最大、负增长持续时间为历史最长（2023年将是两年复合增长率） ）。 但限购城市比例仍维持在历史平均水平附近。
尤其是今年以来，一线城市对于放松楼市仍持谨慎态度。
上海、广州、深圳等一线城市的房地产市场调整政策更多限于适度放宽公积金政策，均提出提高多子女家庭的公积金贷款限额。 例如，广州市住房公积金管理中心6月28日发布通知，为落实积极生育扶持措施，有两个及以上子女（其中至少一名未成年子女）的家庭使用住房公积金贷款购买第一套房自住住房、住房公积金贷款最高额度提高30%。
至于为何一线城市对于放宽限购一直持谨慎态度，广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，结合近期商品房市场走势，当前消费品零售低迷的状况意味着底层预期、就业和收入必须得到恢复。 一线城市放宽限购、限贷等政策KTV，可能不会带来太大的政策效应。 而是会触及“房子是用来住的、不是用来炒的”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”等顶层要求。 收益大于损失。
显然，除了楼市政策外，还有更多因素在决定着居民对房地产市场的预期。
孟晓苏表示，从海外经验来看，在楼市下滑的预期下，有钱、有需求的人并不愿意回到楼市。
如何让他们重返房地产市场？ 孟晓苏表示，“我们看到每次楼市下跌的时候都会采取一些措施，现在有些市场又到了这个时候，会不会KTV一些措施？”
这个问题还没有答案。
（原题为《房地产又要大动作了吗？》）