来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。 我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。
昨天，一个老同事打电话给我吃饭，说是在劝儿子。 这个年轻人很有前途，也很有勇气。 他只想自己攒钱买房，不依赖父母。 两年多的时间里，他已经存了30万多元。 据他父亲说，这笔钱只会在北京征税，所以干脆再给你加300万，作为首付。 但儿子不甘心，执意以60万多元在田阳市燕郊买了一间小工作室。 他认为，这里比北京更有投资潜力。
我一开始懒得去，这样劝也没用。 没有人会认真对待廉价的建议，就像我提供免费咨询一样，我不希望有人认真对待它们。 因为太容易得到的东西，没有人会珍惜。
我之所以从不向别人提供免费或低成本的解决方案，是因为我觉得不值得。 我付出了同样的成本，不但没有得到同等的经济回报，还没有得到重视。 那为什么还要麻烦呢？ 让我们省点麻烦吧？ 我就说几句不疼，就这样了。 连饭都不请我吃。 你是否说谢谢并不重要。 无论如何，没有人认真对待它。
请记住，如果你想让别人听从你的建议，你就必须让他们付出代价。 一分钱一分货，没有什么是免费的，至少没有人认为这是理所当然的。
后来我无奈去了那里，另外两个以前的同事就劝小伙子听他父亲的话，到北京去买，不要嚣张。 效果非常好。 年轻人礼貌地请求提前离开，父亲气得差点用擀面杖送儿子走。 不过我们阻止他吧，毕竟是自己的儿子，打不过的，算了。
我的建议是让年轻人在北京买。 钱是跟你爸爸借的。 您只需按银行利率每月还款即可。 事实上，投资本质上就是商业。 我们不谈论资历。 最好坐下来平等地讨论利益。 父亲本来就是债主，无论如何也无法偿还，也不在乎另外的数额。 年轻人表示可以考虑一下，但恐怕不会有太大作用。
事实上，总是有人问我北京和燕郊如何选择？
我的态度没有改变。 如果能在北京买到，我会尽力的。 如果实在买不起，我可以在燕郊买一段时间。 从这几年的升值幅度来看，燕郊并没有落后于北京市场，但这是在下跌之后，即回落到目前的正常空间。 但同等情况下，北京拥有更多的投资机会。 或许除了居住体验之外，还有可能获得更好的投资回报。
天洋城可以作为对比。 2007年开业的时候，价格非常便宜。 好像起步价是3600，均价是3800。 之后开始上涨，到了奥运年，全国楼市再次#跌。 天洋城的价格维持在4000元左右，而北京则只有1万多元。 目前北京均价6万多，翻了6倍多。 天洋城也差不多，都是两万多，也是六倍。
这个比例其实从2003年就开始了，当时燕郊的均价是1400多，北京的均价是4000多，是后者的三倍。 到现在为止都差不多，还是3次。 也就是说，从更广阔的市场角度来看，燕郊并没有输。
只是北京的投资选择更多，跑赢市场的项目也更多。 比如，如果当年在新北园、望京西二旗等地买的话，那将是一个远远超出市场的项目。 这种情况在燕郊并不常见。 毕竟地方小，部门之间的差距很难拉大。
还有一点是，燕郊等北京周边城市一直在经历大涨大跌。 别说前几年，2008年也是如此。那一年，北京的跌幅接近30%，而燕郊的跌幅为40%。 这次就更加明显了。 北京下跌了15%左右，燕郊即使不是普遍下跌，超过30%也是正常的。 因此，就稳定性而言，燕郊也弱于北京。 当然，这并不是所有项目。 我更多指的是城市地区的普通住宅，这是最可靠的产品。
所以说，北京能买到的就尽量买。 如果实在没有资质或者资金不够的话，可以在燕郊购买。 从性价比来看，已经没有水分泡沫了，和北京基本一样。 不过燕郊的租金收入应该比较低，大概比北京平均水平低20%以上。 你对此无能为力。 各个郊区都是如此，尤其是燕郊。 想要让人千里迢迢来租房子，只能靠便宜来吸引人。
至于燕郊的投资价值比北京大，我目前还没有看到。 因此，我们只把这个地方当作一个生活居住区。 在没有明显的产业优势之前，这一性质不会改变。
总有人认为，地铁一旦通到燕郊，物价就会#涨，这种可能性不大。 因为地铁是远郊必备的配套设施，即使有也未必有多大用处。 如果拿不到，仍然会扣分。 如果没有地铁，就得靠大规模或者工业区来弥补。 但地铁只是基本保障，说拉动太大也是不现实的。
毕竟距离太远了。 北京郊区又不是没有地铁。 燕郊没有任何优势。 专门买燕郊每天挤地铁的人并不多。 他们都见过大城市的世界，地铁也不是什么新鲜事。 而且，所有的好事都是坏事。 修建地铁已不是什么秘密。 大家都知道，它的价值已经体现在价格上。 没有人愿意花更多的钱。
任何一个城市、任何一个行业，只有产业才是真正的基础支撑。 居民只有赚钱了，才能买房住。 安居乐业的首要条件是快乐地工作。 否则，中国的鹤岗和美国的底特律就会失去支柱产业，只能靠小工业勉强度日。
而且，任何一个城市、任何一个部门，只有不断地更换更高级别的人，才能带来更多的钱。 不然的话，无论来多少人，价格走势依然不会改变，因为同一水平的人能花的钱差不多是一样的，而且是有上限的。 北京房价之所以上涨这么快，是因为大量的外地人来了，直接带来了资金或者赚钱能力，推高了房价。
至于燕郊，主要是从北京溢出来的人。 也可以说带来了更多的资金，但毕竟是从北京溢出来的，所以只能跟随，很难说超越。
举个不恰当的例子吧。 美国有大量贫困社区，房价很低甚至越来越低。 而且哪怕只是马路对面，也可能是物价高、物价不断上涨的富人区。 为什么？ 因为贫民窟只能吸引穷人。 这样的居住环境和配套设施只有他们自己能忍受，没有人带来更多的资金去推广。 房价为什么要上涨？
而且最重要的是，就算贫民窟里有人进步了，赚了更多的钱，他还会在这里高价买房子吗？ 不，他会立即搬出去，宁愿花更多的钱去住在中产阶级或富裕地区。 也就是说，贫民窟只会在同一阶层之间流动，没有人会推高房价。
这只是一个不恰当的例子。 我并不是说燕郊是贫民窟。 不过，这里不少居民也有搬走的想法。 他们只是因为没有资格在北京买房，或者暂时没有资金，就不得不忍受上下班的痛苦来到这里居住。 一旦符合资格或者收入达到该级别，他们将立即移居北京，作为交换，他们仍然是同级别的业主。
因此，如果燕郊不出现规模化的支柱产业，就很难吸引或留住高层次人才，也就无法引进更多的资金来推高房价。
燕郊房价为何忽高忽低？
解释起来很简单，因为它不稳定。 任何社区、部门、城市要想保持房价稳定，就必须减少待售房屋。 不管买的人多还是少，卖的人少，价格才能稳定，或者说至少愿意低价卖房的人一定少。 也就是说，这些业主必须愿意在这座城市长期居住。 不然的话，他们随时都想逃跑。 如果能保持稳定那就奇怪了。
至于在燕郊买房的人，很大一部分是炒房者，或者是以投资为主，比例远高于北京。 而且，在燕郊买房远没有北京那么理性。 原因无他，就是北京太贵，燕郊相对便宜。 突然间，从房价六七万起步、老城区、小城镇都几百万的北京市区，到新房才二分之一万的燕郊，谨慎程度还能一样吗？ ？
去年我一个朋友去香河吃肉饼，回来的路上就买了一套房子，因为便宜，才几十万。 他们说是想住在那里给老人住，但实际上不可能长期住在那里。 我脑子里想的是，涨跌无所谓，反正钱也没多少钱，看腻了就卖掉吧，无所谓。
这些人或许不是职业炒房者，但他们追求房价上涨和房价下跌的行为，严重放大了环景等城市的不稳定因素。 他们从来没想过永久定居，只是投资炒房。 而这种不稳定体现在价格上，急涨急跌，追涨杀跌。
那么北京周边城市的未来将会如何？
事实上，他们都在努力发展产业。 每个人都明白道理，领导者和策划者都是聪明的。 只是这项工作说起来容易做起来难。 别说工业了，燕郊连教育、医院都没有多少。
据说这是比较容易的，尤其是对于学校来说。 既然不缺钱，那就多建点吧。 高薪聘请好校长、好老师，然后招收博士、硕士作为后备教师还不够吗？ 但事实上这并不容易。 政府总是缺钱，校长、老师也不是那么好找的。 所以这么多年过去了，燕郊的教育还是很匮乏的。 而没有良好的教育，想要留住高收入家庭就更难了。
我并不是说燕郊等地方不好。 事实上，北京作为近年来人潮涌动的聚集地，房价如果能随行就市就已经很不错了。 比一些郊区县要好。 缺点是难以留住定居人口。 如果真的发展出支柱产业以外的产业，或许能够改变物价走势。 否则，只会跟随而无法走出独立市场。
仅供参考。
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