很多人会询问现有的住房项目。 盼盼建议他们：“如果一两天不能做出决定，最好不要看现有的房源。”
2020年3月起，海南省成为全国首个全区实行现房销售制度的省份——项目竣工验收登记后方可出售。
三年过去了，海口市场上现有的房屋销售项目并不多。 只剩下华润置地的十里、润山府、中海地产的汇得利，房源所剩无几。 对于购房者来说，选择余地很小，而且他们的考虑时间并不长。
2024年9月，华润·时光里项目作为海口首批现房销售项目率先入市。 长期观察海南楼市的房地产自媒体楼姐谈及盛况时表示，“连现在不想买房的人也想看一看。”
华润时光一位销售人员告诉南方周末 小编，目前仅剩6套，连售楼处也将在几天后拆除。
华润·时光里位于波波路，是海口主城区首个推出的待售楼盘，与中海·惠地路隔街相望。 （南方周末 小编 周晓玲/图）
房改十八年以来，中国房地产市场取得了快速发展。 香港地产大亨霍英东在20世纪50年代发明的预售制度也被引入内地房地产行业，并演变为通用的预售制度。 二十五年过去了，预售制度的弊端越来越明显，比如半成品、错货的风险。
一些地方政府尝试推行现房销售制度。 早在2014年，上海就要求针对特定项目出售精装修的现房。 此后，一些城市将“出售现房”纳入土地出让文件中，如深圳、苏州、南京、杭州、中山等，但最终都消失了。 的。
深圳前海金控副总裁舒东博士告诉南方周末 小编。 他亲身经历了1900年代初海南房地产泡沫的破灭，还在论文中提出，出售现房是防范房地产行业风险的最佳方案。
2023年1月17日，住房城乡建设部首次表示，符合条件的地区可以开展现房销售。 这也是国家住建部门首次在全国层面提及现房销售。 一个月后，山东、安徽、河南等地也启动现房销售试点。
为什么是海南？
2020年3月，海南省住房和城乡建设厅下发通知，规定“在海南省全境范围内，新出让土地上建设的商品房实行现房销售制度”。 同年5月，海南省住建厅再次发文明确，3月8日后取得土地的商品房项目实行现房销售制度。
今年还有一件大事——中国特色自由贸易港在海南启动。
时任海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨然曾解释，目前商品房实行预售制度，导致质量投诉、合同纠纷、延期交付、配套设施落实不到位、违法违规等问题。销售，甚至开发商拿钱跑路。 一系列问题成为房地产投诉纠纷的主要因素。 为了从根本上解决预售制度带来的问题，实行现房销售制度。
多位业内人士表示，海南过去几轮炒房的阴影尚未消散。 此次全区实行现房销售制度，杜绝了炒房的可能性，也体现了海南建设自由贸易港的决心。
但当时开发商却措手不及。 海南省房地产协会常务秘书长王路告诉南方周末 小编，一些开发商选择不再获取新土地，继续经营开发手中的现有土地，或者干脆退出海南市场。
王璐来自上海，但在海南长大。 他从事房地产行业28年，其中18年在海南房地产工作。 2013年，他创立了金城岛服务商，为有意投资海南市场的房地产开发商提供投资咨询服务。
此前，王璐曾公开提出将现房销售体系变成一种选择。 愿意出售现房的开发商将优先获得土地，不愿通过正常土地招拍挂的方式“引导有能力的开发商出售现房”。 但这一意见尚未得到相关部门采纳。
“目前整个融资环境主要是预售。” 舒东表示，金融机构和财税部门对房地产的收入预期较高，房地产企业的融资和税收成本也较高。
开发商洗牌
从预售到现售的转变对开发商产生了颠覆性的影响。
“原本靠高杠杆、高周转赚钱的开发商很可能没有生存空间；恰恰是注重产品质量、生产过程控制良好、财务状况良好的企业才能安身立命。”舒东说。
他解释说，期房房地产是通过高杠杆和高周转率来赚钱的。 房地产公司每天讨论的无非就是提高周转率和销售率，赚钱，继续拿地。 房地产更像是金融投资行业。 说到现房，开发商将真正回归制造业，做好产品才是房地产企业的立身之本。
过去开发商往往注重营销，但现在他们更注重产品，需要将更多资源分配到工程、设计甚至物业管理上。 在目前的利润分配格局中，这些部门的收入是最少的。 打破长期固定的利益格局尤其困难。
楼街团队曾梳理，现房销售制度推出后，截至2024年5月，海南省共有拿地项目88个，其中海口出让商品住宅用地16块。
海南实行现行住房制度以来，土地开发商主要是央企和国有企业，如中国海外地产、华润置地、招商蛇口、海口城开、海南新投地产等。民营开发商不多，如浙江元隆地产、海南吉祥地产、海南红盈同康地产等。
对于央企来说，选择海南市场与企业的战略方向密切相关。 一是看好海南自贸港未来发展，二是央企要肩负起企业责任。 一位熟悉央企发展的人士透#，既然要深化区域发展，某个项目的得失并不是最重要的。 “很多时候，我们不能只算经济账。”
根据舒东的经验，新成立的小开发商其实更有优势。
“很多大型房地产企业存量资产有待盘活，土地储备大量，老企业有历史包袱。”魏康说。 他是海南当地一家私人开发商的董事长。 该公司成立不久，需要征地。
卫康认为，未来海南普通住宅的发展将不再是用砖盖房子然后卖。 只能走高端路线，产品定位、物业服务和后续管理都得调整。 现有房屋还需要精确计算每个生产周期，开发商需要预留足够的资金。
再加上海南对房地产行业严格的限购、限价等调控政策，很多有实力的民营企业并不轻易在海南拿地。
浙江元隆地产是为数不多的敢于押注海南的民营企业之一。 这是一家2000年诞生于绍兴柯桥、以房地产开发为主营业务的公司。
元隆地产海南分公司相关工作人员告诉南方周末 小编，元隆地产此前的项目集中在长三角地区。 引进现房销售体系后首次进入海南。 这也是其走出长三角的第一站。 集团领导非常看好自由贸易港的发展。 进入海南后，元隆地产已获得两幅土地。
抢占一块黄金地盘
抢占好土地是开发商适应现房销售新制度的第一步，也是最重要的一步。
进入海南后，浙江元隆地产在2020年和2024年两度出手，经过多轮竞价，高价拿下国兴CBD红城湖片区和波波坡巷片区两块住宅用地，将海口的楼面价刷新至13868元/平方米。 元隆地产国兴CBD项目元隆旺品将于2023年入市。
一位熟悉元隆地产的人士透#，元隆在拿地之前考虑得很清楚，想要拿到最好的土地。 入海南看海口，身在海口看国家繁荣。 元龙旺品河对面的楼盘，海航豪庭南苑，位于国兴龙头地段。 后者的二手房价格在每平方米2万元至3万元之间。
魏康表示，民营企业的融资成本较高，银行也会看企业的拿地情况来决定是否批准贷款。 “谁拿到最好的土地，银行就会优先考虑。”魏康说。
江东新区被视为海口的下一个CBD。 江东新区拍卖的土地远多于其他地区。 但即使是在江东新区，不同的地块也有完全不同的命运。
2024年4月，海口当地拍卖市场竞拍位于江东滨海生态CBD的三幅地块，其中两幅成交，一幅被拒绝。 一位熟悉招标情况的业内人士透#，江东新区未拍卖的地块容积率较高，只能用作普通商品房。
可见，随着产品定位的转变，开发商拿地变得更加谨慎。
楼杰团队近年来对海口土地拍卖市场进行了研究。 市中心大部分地块来自城市更新项目。 这些地块往往面积不大，大部分地块容积率都在4.0以上。
王璐透#，目前市场上挂牌的住宅项目用地大部分是保障性住房项目，提供的商品住宅用地很少。 与商品住宅用地相比，保障性住房项目用地面积大、楼面价低。
现有房屋集中在海口波波巷一带。 浙江元隆地产位于龙华区博翔路的新房项目正在建设中。 前方约200米就是中海·汇地营销中心。 （南方周末 小编 周晓玲/图）
“两个市场”
三年前，海南在推动实行现房销售制度的同时，也在大力发展保障性住房。
海南的保障性住房本质上是共有产权住房，购房者占70%，政府占30%。 价格在每平方米12000元至14000元之间。 南方周末 小编以购房者的名义咨询了海口市住房和城乡建设局。 一位工作人员表示，后续产权交易细节尚未公布。 暂行规定是，交易只能在购房合同签订十年后进行，且交易对象必须符合保障性住房申请资格。
一位参与抽奖的海口市民告诉南方周末 小编，中奖率相当高。 “我们办公室里有三个彩票中奖者。” 一些房地产经纪人还表示，购买低收入住房并不划算，因为要等到十年后才允许交易，而且还必须与政府分账。
海南省住房城乡建设厅厅长王鹏在2023年全省住房城乡建设工作会议上表示，2023年将完成募集资金建设5万套保障性安居工程。提到，海南全面推行省内现有房屋销售制度，从根本上消除了项目资金风险。 海南的住房模式将向政府保障和市场支持的双轨制转型，即“海南自贸港住房制度新模式”。
魏康预测海南房地产市场未来的变化。 “未来，保障性住房将被视为普通住房，而商品房将是高端产品，价格也会有差异化。”
但海南楼市仍存在全区限购、部分城市住宅实行限价等限制。 直至2024年5月，海口市住房城乡建设局下发通知，正式提到完善商品房销售价格登记政策，科学合理确定各项目销售价格登记。 据知情人士透#，一段时期内，允许登记价每月每平方米上涨80元。
“既然两个市场需要分开，商品房市场就不能再限价限购了。” 舒东认为，“房子是用来住的，不是用来炒的”，不能简单理解为控制商品房市场均价。 新加坡模式可以为海南提供借鉴。 政府提供公共住房满足低收入群体的住房需求，高档商品房可以放开。
魏康还认为，限购政策不宜在全国范围内实施，因为除了海口、三亚这样的住房需求量较大的地方外，大部分沿海城市主要依靠省外人口，而候鸟本身就有度假需求，并不能简单等同于炒房。
“阵痛很快就会过去”
自2018年海南实施全区域限购政策以来，部分企业拿地热情逐渐下降，而当地政府也不太愿意放松商品住宅用地供应。 这与海南成为中国特色自由贸易港并决心摆脱对房地产业的依赖有关。
王璐向南方周末 小编介绍，海南土地供应结构发生了变化。 原本居住用地占50%，其余为工业、商业、商业服务业。 但从2019年起，调整为以商业、工业用地为主。 土地供应模式下，住宅用地规模大幅萎缩。
但事实上，海南的商业办公需求已经饱和。 王路说，前几年，一些房地产企业在海南西部收购了工业用地，但近年来，这对他们来说已经成为一种负担。 这也说明地方政府调整土地供应模式必须根据当地产业结构和市场需求。
2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%。 商品房销售面积和销售额分别下降42.1%和38.8%。 销售均价维持在15000元/平方米左右，价格基本稳定。 非房地产投资占比58.4%，增长6.9个百分点。
南方周末 小编测算，2018年至2024年四年，海南土地财政收入分别为516.3网络投稿、658.1网络投稿、669.6网络投稿、588.2网络投稿，年均增长27.4%、1.7%、-12.1%。
上述四年土地财政收入占当年全口径一般公共预算的比重分别为39%、47.02%、49.58%、35.66%。 可以看出，2018年至2020年海南对土地财政的依赖度有所上升，2024年明显下降。
海南省委常委、常务副省长沉丹阳2024年接受媒体采访时表示，过去海南经济靠房地产拉动，但现在的情况已经发生根本性变化。 海南确定了旅游、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业四大主导产业。 这四大产业增加值对海南经济增长的贡献率超过80%。
值得注意的是，近五年来，海南省地方一般公共预算收支缺口也逐步扩大，每年收到的中央补助资金均高于地方一般公共预算收入。
“阵痛很快就会过去。” 卫康认为，海南有希望推倒现有的销售体制。 岛内人口较少，又推出中国特色自由贸易港，值得一试。
南方周末 小编向海南省住建厅发出采访函，但对方拒绝采访。
（应受访者要求，潘潘、卫康均为化名）
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