多年来，由于“鸡宝宝”家庭的火爆和投资者的恶性炒作，北京、上海的优秀学区房几乎成为房地产市场上的“不跌神话”。 即使是20至30平方米的“老小”房子，最高也能卖到20万元/平方米以上。 但到了2023年，学区房这类住房却出现了较高的跌幅，部分小区的成交价甚至比前期高点下跌了10万元/平方米。
以前房价高不可攀，现在普通家庭只需踮起脚尖就可以买一套优秀学区的房子。 但这样的房子还值得投资吗？ 如果你确实需要买学区房供孩子读书，你应该如何选择？
“破旧”学区房价回落至7年前
董伟最近心情很郁闷。 2020年，为了让女儿将来能考上好学校，他卖掉了自己的两居室房子，换成了一居室的“老房子”。 他之所以这么做，是因为这所“老房子”“坡小学”对应的是当地有“最好公立学校”美誉的小学。
董伟说，当时他花了近400万元，房子面积还不到40平方米。 由于房子太小，一家人住不下，董伟在公司附近租了一套两居室。 政府部门暂时出租这套学区房，“以租养租”。
本来，董伟觉得自己的操作很精明——几年后，女儿到了入学年龄，就可以安心进入顶尖的公立小学，“租房养活”的压力并不大。 当学区房的价值用完的时候，她也可以利用。如果转卖学区房的房子，说不定还能赚点小钱。
他告诉 小编，这种经营方式叫做“占坑”，即以较低的总价买下优秀学区的房子，只为了占一个学位。 事实上，这种房子往往面积很小，居住价值较低。 适合一家人居住，但全家人都要另外租房子。
到了2024年，学区房市场依然狂热，董伟购买的房子总价仍有一定程度的过剩。 到了2024年，市场已经下滑，又回到了董伟购买时的价格，于是他安慰自己：“反正我女儿上学的时候会需要的。”
到了2023年，董伟不再平静。 近日，他告诉 小编：“几乎每个月都在下跌，每个月都有价格。” 当时，董伟购买一套一居室的价格现在已经足够购买同一小区的两居室了。 大厅。 他遗憾地说：“我买得太早了！”
小编了解到，董伟购买的小区是该板块成交量最高的老旧小区，楼龄普遍为三十、四十年。 据北科房App显示，2023年12月，该小区一套48.29平方米的两室一厅户型以360万元成交，成交单价为7.5万元/平方米。
根据历史成交记录，2023年4月，该小区成交价普遍在9万元/平方米以上。 3月份，有多套小户型售价超过10万元/平方米。
2024年，这个小区最贵的房子售价每平方米超过13万元。 房子总面积不到35平米，卖了450万。 与这一高点相比，近期成交单价已下跌约5.5万元/平方米。 看来，董伟所说的“几年前一套一居室的价格现在已经够买同一个小区的两室一厅了”的说法不假。
一个奇特的现象是，该小区部分房屋挂牌价低于近期成交价。 据贝壳找房App显示，该小区共有挂牌房源68套，其中包括挂牌单价仅7万元/平方米的50.8平米两居室和挂牌单价仅7万元/平米的48.8平米北大户型。南向两居室挂牌单价7.1万/平方米。
同一地区的另一个社区建于20世纪80年代，目前也面临着类似的情况。 这个小区还对应着一所顶尖小学。 2018年，房屋单价突破13万元/平方米。 从2018年到2024年，价格一直比较坚挺。 近日，该小区出售一套35.82平方米的一居室。 成交价仅275万元，单价7.6万元/平方米。
学区房成交价大幅下跌10万元/平方米
蜂鸟之家位于北京市海淀区万柳区，曾经是北京中产阶级非常热衷购买的学区房。
这里的小学综合实力位居北京前三名——中关村第三小学。 蜂鸟之家以面积小、总价低着称，非常适合“趁机”拿学位。 家长可以花费数百万美元将孩子送入顶尖名校。 此前以36万元/平方米成交、闻名全国的万柳书院小区就位于该区域，对应同一所小学。
2024年价格高峰时，蜂鸟家园44平米住宅成交价达到985万元，单价突破22.4万元/平方米。 但到2023年底，52平米工作室成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平米。 与高价相比，每平方米下降了约10万元。
小编在北科找房查询该小区的房源信息发现，蜂鸟家园的房屋总价最低为620万元，面积43平方米，单价仅为14.4万元/平方米。仪表。 此外，房源数量多、单价低。 房屋售价14万元/平方米。
位于五道口的华清家园社区，曾是众多互联网大亨的诞生地。 也因毗邻中关村二小而成为知名学区。 该小区2020年最高挂牌价超过16万元/平方米。 2024年价格高峰时，房屋成交价格达到14.5万元/平方米。 不过，现在不少房屋挂牌价已调整至11万-12万元/平方米。 米。
专家建议：平衡学位需求和生活舒适度
综合北京、上海等地的学区房表现不难发现，一年来一线城市顶尖学区房的价格走势可谓“跳水”，且跌幅居前。甚至比普通住宅还要大。
中原地产高级分析师陆文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加在房价上涨的预期上。 如今，随着规范学区的教育政策KTV以及集团化办学的蓬勃发展，顶尖学区的附加值明显下降。 加上2023年房子本身的价格也在下降，学区房的价格自然会比普通房子跌幅更大。
“过去，由于学区房的恶性炒作，导致学区房的价格长期偏离其应有的价值，现在处于合理回报的状态，价格下跌也很正常。” ” 陆文曦告诉 小编。
陆文熙表示，他观察到，这两年学区房的投资活动明显降温。
出生人数的下降，大大降低了投资者炒学区房的预期。 “这并不意味着学区房未来会一文不值，名校资源依然稀缺，有些人追求的是送孩子上好学校。这种需求一直都在，但过度炒作不再存在..” 陆文昔说道。
一般来说，房屋有住宅性质和投资性质。 随着房价进入下行周期，房屋的投资性变弱。 现阶段，购房者普遍更看重住宅物业，即房子应该更大、更舒适。 曾经热门的学区房大部分都没有住宅物业。 以前炒学区房的时候，投资者都认为面积“越小越好”，只要能登记户口即可。 这也是现在学区房“超卖”的原因之一。
如果购房者确实需要买房供孩子读书，接下来应该如何选择学区房呢？ 陆文曦建议，购房者要兼顾学业需求和住房需求，在预算内尽量选择居住性能较强的房子，至少是适合全家人居住的两居室或三居室，以及一套适合全家居住的房子。 20多岁或30多岁的人，仅用于登记户口。 对于平方米住房来说，投机性太高，未来价格可能波动更大。