新教改政策下，学区房将何去何从？
在深圳，学区房一直处于房地产行业的前列。 在此前抑制房价上涨的调控中，学区房并未受到太大影响，依然傲然屹立在前列。 即使年初KTV指导价政策，也只是减少了学区房的成交量，业主们依然拒绝在价格上让步。
然而，随着国家教育改革政策明确提出纠正学区房概念炒作现象，特别是7月30日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（征求意见稿）》，被誉为“深圳经济特区社会建设条例（征求意见稿）”。 《基本法》在社会建设领域。 》此后，稳定多年的学区房价格终于出现了下跌的迹象。
这部在深圳市人大常委会网站公开征求意见的《基本法》提到，深圳拟实行大学区招生和学校管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，完善优质教育资源共建共享机制。
例如，北京实行“多校分区”。 一个社区对应多所学校。 大学区各学校的学位通过随机分配的方式均匀分配到各个社区。 这样一来，即使买了学区房，也不能保证一定的学位。 可以去“牛学校”。
作为深圳传统实力最强的学区，百花区房价受新政影响明显。 据中介介绍，目前百花区单价最低的是长泰花园一套100平米三房两卫，百花+实验中学学历。 业主出价1000万（与指导价相同）紧急出售。
不过，他强调，这是一个非常特殊的案例。 目前，大部分业主并没有因为交易活跃度的减少而过多降低心理预期。 该地区整体市场报价较去年底成交价并没有低很多。 少数急于出售的业主会降价20%。
日前，北京优秀学区房蜂鸟家园一套51平米一居室以600万元超低价售出，较高点跌超300万元今年年初。 被视为学区房折旧的里程碑事件。 蜂鸟之家小户型指导价为人民币/平方米。 这个成交价甚至只有指导价的三分之二，着实令人震惊。
想要买学区房的深圳人看到这样的消息自然会想到：深圳学区房的价格会不会也遭遇如此惨烈的#跌呢？
例如，拥有“双实验”学位的国城花园和南天二花园，现在指导价分别为100元和200元，均远低于去年的成交价。 如果传说中的多校分区、教师轮换等制度真的实行的话，这两个处于鄙视链顶端的社区的价值会不会立刻被拉低到指导价以下呢？
这也是当前学区业主和潜在购房者最关心的问题。
尽管新政对学区房存在种种不利因素，但组长认为，深圳学区房的光环不会完全消失。 曾经万众青睐的学区房即便无法重回巅峰，至少短期内不太可能“跌落”。 对于普通房产来说。
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现场看盘：百花区重估
今天，组长来到了百花区，接触到了这里的很多楼盘。 他对这个“深圳第一学区”卖房的业主心理预期做了比较全面的评估。
百花区有对应的小学三所：实验小学、梨园小学、百花小学。 各个社区的房价一般以此为依据，分为三个档次。
在拥有“双实验”学位的国成花园，去年44平方米的房间报价高达1548万。 从8月份开始逐渐减少。 目前挂牌的几套单位的业主出价在1300万至1350万之间。 这种房型是用来申请学位的，其他方面乏善可陈。 也是“学区”泡沫含量最高的户型。
同小区的四居室、三居室从居住体验来看还是不错的。
这套126平方米的中层公寓有四间卧室和两间客厅，布局非常方正。 四个房间和两个浴室足够宽敞。 除了阳台不出大厅外，没有什么大的缺陷。 去年年底同类型房屋的成交价在2800万左右，而业主对这套房子的心理价位是2300万，下降了近20%。
国城花园高层103平米的三居室，也是方方正正。 同间卧室带阳台，报价1800万。 单价与四居室的差不多。
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百花公寓二期的101平米三房两卫单位，由于对应的小学是梨园小学，单价比国成花园低很多。 业主挂牌价1400万。
这套的缺点是大厅形状不规则，朝向不太好。
每个房间都是方方正正的，适合户型。
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百花小学“长”花园的售价低于百花公寓，挂牌价在每平方米11万至12万元之间。
长城花园这座楼梯房的主人说，他已经在里面住了20多年了。 现在他的孙子已经上高中和大学了，他想取代它。 这也是百花区业主中很常见的类型。
由于它是20世纪90年代的福利住房单位，面积测量不是很严格。 这套三居室的实际面积超过100平方米，但房产证上写的是92平方米。
户型比较方正，四五口之家有足够的空间。 然而，老式社区没有动态分区等规划理念。 除了卧室的阳台外，第二间卧室其实就在厨房旁边，中间有一扇窗户。 这种设计非常罕见。
这套公寓的业主报价为1250万。 看来还有商量的余地。 估计价格100万以内可以谈。 但相对于这样的建筑条件和户型来说，并不能说是非常划算的。
相比之下，邻近长安花园的这套98平米三居室业主报价1200万，团长觉得更值得购买。
大厅和次卧面积都比较小，但是有两个卫生间，布局设计比较合理。 没有卧室挨着厨房这样的缺点，而且是电梯房。
一般来说，百花区中介推荐的诚意房源中，虽然社区环境、建筑条件、户型等存在差异，但价格主要以小学名额为主。 对应实验小学的国城、南天二校单价为18万。 梨园小学百花社区单价在14万左右，百花小学长约社区在12万左右。
而中介推荐的其他兴趣不大的楼盘，挂牌价则高出10%以上。 这也算是当今环境下百花学区房价的一个根本面。
那么这个基本面有多强呢？ 深圳学区房的价格真的有足够的内在价值支撑吗？ 领导认为还有一些。
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学区房的内在价值支撑
首先，深圳的“大学区招生”将如何实施目前尚不清楚。 此前，北京东城区的多校划区只是小规模的划区。 以百花区为例，相当于以前国城花园只匹配了实验小学，但未来还会匹配区内的实验小学、梨园小学、百花小学。
这对于国成花园来说当然不是一个好消息，但也不算太坏，因为梨园小学和百花小学也都是一流的学校。 对于该地区的其他社区来说更好的是：那些过去只能去梨园或百花的人现在有机会尝试！
即使分区面积扩大，邻近的园岭小学仍然是一流学校，在那里获得学位并没有太不利。
好吧，我们假设这个分区的范围可以更广，包括福田小学、上步小学、南边的南苑小学。 其中，福田小学也是深圳一流的，仅包括上步小学和南苑小学两所普通学校。 小学刚刚加入。
对于学区房业主来说，孩子上好学校的概率虽然不再是100%，但仍然在70%以上。 光是这70%的可能性就足以成为强大的附加值了吧？ ——这也是深圳学区房的一个特点。 好学校都聚集在一起，香蜜湖地区也是如此。
最近被称为“上海2024学区最差住房”的幸福花园，提供了一个完全不同的负面案例。 快乐花园是上海郊区一所破旧的小学校，它的小学是当地的名校闵行实验小学。 这导致其房价飞涨。 今年年初，成交价格一度达到11.1万平方米。
但新规定KTV后，新购房者只能在草行小学这一普通学校分配学额。 房价突然#跌，现在几乎跌了一半。 这种概率直接从100%变成0%的极端情况，在深圳学区房中不太可能出现。
（如果再扩大分区范围呢？按常理来说不太可能。毕竟要考虑到学生上学的便利性和安全性，安排学生上学是不合适的离家太远了。）
那么，你不妨想一想，哪些因素决定了名校为何是名校，名校的学生为何成绩更好？
学校管理体制是否科学？ 教学设备先进？ 师资力量强吗？ 这些很重要，但不是全部，甚至可能不是最重要的。
“双实验”、梨园小学、百花区百花小学等名校在系统、设备、师资等方面肯定有自己的优势，但大多数有教学经验的人认为，一所学校的水平决定的最重要的因素是学生的素质。
孟母三迁的故事大家都很熟悉，也经常被用来说明学区房的价值。 但严格来说，在这个故事中，孟母几次搬家并不是为了让孟子上“名校”。 那个时代怎么会有名校的概念？ 孟母三迁是为了让孟子能够在一个好的环境中成长，而这个好的环境通常是邻居决定的。
现代学区住房也是如此。 是因为对应学区的学校太好了，吸引了很多重视孩子教育、有能力投入资源的家庭，还是反过来，这些家庭的孩子成就了光环？ “名校”？ 这个先有鸡还是先有蛋的问题也许没有标准答案，但可以肯定的是，两者有着很强的内在联系，相辅相成，很难单独分析。
即使未来实行多校分区+教师轮换制度，百花区的业主也不太可能大量离开。 只要这些家庭留在该地区，百花多年来良好的学习氛围就能保持下去。
假设深圳所有小学的师资水平绝对一般，但A小学的学生家庭普遍比较注重教育，能够在课后为他们提供全方位的补充教育，而A小学的学生家庭则普遍认为， B学校缺乏这个能力。 你觉得两人怎么样？ 小学生最终的学习成果会一样吗？
让孩子三岁上英语课、五岁入学、四岁学习初中内容，并不是百花区家长的传说，而是普遍现象。 我不管这种现象是好还是坏，组长也无意评论，但只要你支持你的孩子朝这个方向发展，那么百花区就能为你提供最好的环境和资源。
最后还有一点：百花区之所以被视为教育“圣地”，不仅因为这里拥有最好的学校，还因为这里进驻了大量的教育机构旗舰店。
周末，百花城挤满了从罗湖、南山，甚至龙岗、宝安送孩子来培训的人，堵车情况比平日严重很多。 事实上，它已成为深圳规模最大、实力最强的中小学教育产业园，生产全市最好的课外教育产品，这是其他地区无法比拟的。
——同一句话：组长无意评论这种现象是好还是坏，但只要你支持你的孩子朝这个方向培养，那么百花区就能为你提供最好的环境和资源。
结论：
百花区历年高房价的价值主要来源于名校学位，但又不仅限于此。 其实所有的优秀学区房除了学位之外肯定还有其他附加值，但学位是最直观的。
8月3日，百花区长城大厦一套房屋在止赎拍卖中以1085万元挂牌。 第一次拍卖被拒绝，因为没有人支付价格。 这一消息引起关注，给人们留下了“深圳学区房不再住”的印象。
但很多人不知道的是，在8月20日的第二次拍卖中，这套房子以1035万的价格成交，折合单价为每平方米9.9万。 虽然比社区峰值房价低了20%左右，但作为止赎房的价格其实还在正常范围之内。 这恰恰说明学区房有其内在价值支撑，不可能突然崩盘。
在“共同富裕”的大方向下，教育公平一定是未来的趋势。 我们支持国家的改革政策，希望让教育更加公平。 但事实上，没有绝对的公平。 至少在未来很长一段时间内，所谓“学区房”的优势依然存在。 可能会减弱，但不会完全消失。
学区房的高价肯定会挤出一些泡沫，但其内在的附加值还在，比同等条件的其他非学区房还是会高出一个水平。
如今，市场上的买家和卖家都在焦急地等待深圳教育新政策细则的KTV。 过去表现强劲的卖家也迫于压力下调了挂牌价格。 如果您有学区房的需求，尤其是您的孩子明年要上小学，可以考虑在这个时候进行准备。