行业整合期，住宅投资和销售持续低迷，商业办公市场低温也值得关注。 7月份，全国房地产开发投资中，办公楼同比下降10.3%，商业营业用房同比下降10.3%。 房屋新开工面积中，办公楼同比下降35.4%，商业营业用房同比下降37.5%。
房地产行业整体下滑，企业面临较大资金压力，对商业地产造成一定负面影响。 多地疫情的反复出现，也给商业办公市场带来了不可忽视的影响。
作为商业地产和地方经济发展的“晴雨表”，今年的写字楼市场也面临着巨大的压力。 仲量联行公布的数据显示，截至今年二季度末，全国重点城市中，有9个城市甲级写字楼空置率高于30%，面临较大销售压力。
为了提高写字楼出租率，许多项目被迫降低租金，以吸引需求锐减的企业租户。 业内人士认为，随着疫情管控和刺激政策的放松，以及各地区经济实体有序复苏，下半年主要城市写字楼需求有望回暖，但难度较大。短期内租金将大幅反弹。
写字楼空置率高达48%
长期以来，从北上广深到新一线城市的高端写字楼群，一直是当地经济发展最明显的对外名片。 随着城市的发展，一排排高楼大厦拔地而起。 科技新贵、互联网巨头云集于此，房地产企业也作为开发商或运营商涉足其中。
一些开发商选择批量出售房产以收回开发成本并支持当前运营。 有的还在手，靠精细化运营收取租金、补充现金流。 当房地产市场整体上涨时，住宅业务和商业地产可以相互支撑。 但现在，房子卖难，商业地产经营也面临很大压力。
从最明显的写字楼空置率来看，不少城市的情况并不十分乐观。
在近日举办的第四届中国商业地产品牌建设论坛上，高力国际中国区写字楼服务部董事总经理严去海表示，当只统计大开发商，不统计小业主面积时其中，华中地区武汉甲级写字楼空置率达到31%，实际情况可能更为严重。
如果从空置率和租金两个维度来看，北京和上海是最好的市场，租金相对较高，空置率相对较低； 而合肥、天津、武汉、长春、沉阳、重庆、西安等城市空置率均高于市场平均水平，净有效租金低于平均水平。 市场情况不太乐观。
总体而言，商业办公市场的表现与第三产业呈正相关。 如果从这个角度来看，严去海表示，第三产业发展最好的城市是北京，第二是上海。 第三产业与甲级写字楼的匹配非常一致； 有些城市甲级写字楼太多，但第三产业还没有上来，存在一定的风险。
“一季度商业写字楼市场依然向好，二季度，由于重点城市受到疫情反复、经济放缓等超短期因素的冲击，市场活动一度停滞，复苏动能有所减弱。也投下了阴影。” 中华全国房地产业商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示。
仲量联行发布的第二季度中国40个城市写字楼市场指数也显示，截至二季度末，全国重点城市中，有9个城市甲级写字楼空置率高于30%，面临更大的枯竭。 压力; 8个城市在20%至30%可控范围内，北京、上海、广州在20%以内。
具体来看，40个城市中，青岛空置率最高，达到48%； 此外，天津写字楼空置率达到42%，沉阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安、南京写字楼空置率均超过30%。 一线城市深圳写字楼空置率也达到21%。
租金方面，二季度全国20个重点城市全部出现租金负增长，其中13个城市处于1%的正常波动范围内，其余7个城市降幅在1%至5%之间，其中广州、南京、武汉、厦门。 其中，青岛、天津、大连等城市写字楼租金水平降幅较大。
仲量联行表示，与2020年相比，本轮疫情对写字楼市场的影响多为阶段性压制，但不确定性因素明显增多，导致企业决策推迟、扩张变得更加谨慎，市场活动降温。 全国大部分写字楼市场表现低迷，增量需求下降。 在大多数租金大幅下跌的城市，目前也存在新增供应的压力。
如何在商业办公市场突围？
除了宏观因素的影响外，商务办公市场还发生了哪些具体而微妙的变化？
严去海表示，近一两年，互联网行业支撑了主体写字楼市场。 企业规模迅速扩张，吸纳办公楼面积惊人。 “普通企业的扩张速度，无论经营得多么好，面积可能只增加10%到30%，但互联网公司每年可以达到400%到600%。”
但受互联网行业整体发展影响，去年9月至今，部分城市的商户主力迅速从互联网转向金融业。 金融行业的租金支付能力强，扩展性好，但其扩展速度与互联网公司的弹性不是一个数量级。
此外，受疫情影响，商业办公市场需求也有所下降。 “疫情期间，很多企业采用了线上办公，可能很多企业对办公的需求在减少。” 颜去海说道。
刘凯表示，上半年受新一轮疫情反复影响，商业办公市场下滑明显，经济支撑也在减弱，市场需求大幅下降。 目前，商业办公市场仍处于“供需僵持”阶段。 尽管疫情逐渐好转，但库存高、利润微薄的状况短期内并未得到改善。
在低迷的市场环境下，有的公司租赁业务承压，有的则避免了大幅波动。
近日，振荣地产发布盈利预警，预计截至2024年6月30日止六个月录得归属于母公司所有者的亏损约25亿至30网络投稿人民币，是业绩下滑的原因之一最主要的是商业地产租赁需求减少，导致投资性房地产公允价值下降。
越秀地产信托公布的半年业绩中，上半年营业总收入9.44网络投稿，同比增长7%； 其中酒店、酒店式公寓、零售购物中心业务收入有所下降，但写字楼业务收入6.38网络投稿，同比增长37.1%，占总收入的67.57%，整体入住率为88.8%。
公司管理层预计，下半年随着国内疫情稳定、写字楼需求回升，写字楼市场将好于上半年。 它还相信下半年会有更多好消息，包括经济增长。 不过，公司对项目收购仍持谨慎态度，暂时没有具体的收购计划。
IPG中国首席经济学家白文曦在前述论坛中表示，商业地产的开发运营需要长期资金、大资金、低息资金的支持。 但现在，负责商业地产开发和运营的主体大多依赖短期、高利息、流动性压力较大的资金，商业地产行业经营困难。
他认为，未来行业将迎来新的并购机遇，具有专业资产管理和运营能力的机构将承担更多的控股和运营责任。 此外，在经营困难的情况下，必须以流动性为核心，资产证券化、类资产证券化将进入发展快车道。
总体来看，我国商业办公市场仍有较大发展空间，预计下半年将迎来复苏期。
严去海表示，就中国企业投资写字楼而言，平均每位员工使用面积约为7至10平方米，互联网公司可能更低，约为4至5平方米。 与西方企业相比，美国的这一数字约为15至20平方米。 中国员工的办公环境仍有待改善。
刘凯认为，随着疫情缓解、不确定性减少、房地产市场政策逐步发挥作用，预计下半年商业地产市场投资增速和需求增速将逐月恢复。 短期来看，市场下行空间有限，我们仍看好部分城市、部分地区、部分产品。
他表示，未来，新一代商业地产将面临以下五个趋势：一是从增量时代转向存量时代； 二是从重开发到重运营； 第三，从资产增值到资产管理； 第四，从规模导向转向盈利导向。 导向，五是从粗放管理转向精细管理。