第二百二十一条 租赁物需要修理时，承租人可以要求出租人在合理期限内修理。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。 租赁物维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租赁期限。
出租人与承租人可以约定由谁负责租赁房屋的维修保养义务，双方应当履行协议。 没有约定维修义务标的的，出租人应当承担租赁房屋的维修义务。 如果房东未能在合理期限内及时维修，承租人可以自行维修，并保留相应的维修费用票据，并向房东索要预付款。 维修期间，如给承租人经营使用造成不便，可要求房东相应减少维修期间的租金。
我们来看一个案例，
案件基本事实是，王某向恒泰公司租赁一栋商业楼，经营蹦床公园。 在装修和试运营过程中，他发现屋顶、天花板大面积漏水，导致无法正常运营。 经调查，发现楼上游泳池未做防水，导致渗水。 王某致函恒泰公司，请求修复。 恒泰公司认为渗漏是第三方造成的，未及时修复。 王某诉至法院，要求1、解除合同，2、恒泰公司返还租金和押金，3、赔偿王某装修费用的损失。 4、承担违约责任。 法院经审理认为，出租人恒泰未履行赡养义务。 该部分渗水导致王某无法实现合同目的，符合解除合同的条件。 租赁合同仍在装修期内。 恒泰公司应退还租赁费、押金，并承担王某装修损失支付相应违约金。
但需要注意的是，如果出租房屋存在不影响房屋使用的轻微缺陷，承租人不能以轻微缺陷为由拒绝支付租金。 如果一味拒付租金且符合解除合同条件的，承租人仍需支付租金。 必须承担一定的违约责任。 请提醒大家，房东不履行维修义务的后果是承担由此造成的损失赔偿并支付维修费，但这并不是租客拒绝支付租金的理由。
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