从历史中学习。 深蓝财经梳理了中国房地产市场24年的动荡发展历程，试图为读者寻找答案。
铁器时代
2月11日，《于亮董事长在万科集团2024年年会总结讲话》全文泄#。 于亮表示，房地产行业已进入“黑铁时代”，进入缩表、清算阶段。
建业集团董事长胡宝森对此也深表认同。 2月14日，建业集团召开媒体发布会。 胡葆森坦言，从黄金时代到白银时代再到黑铁时代，房地产直接跳过了“青铜时代”。 对于优秀的企业来说，至少还处于白银时代，但对于很多陷入困境的企业来说，已经不再是铁器时代了。
作为行业龙头企业，万科的每一次判断都能产生“核级”影响。 黑铁时代理论一出，引起了强烈反响。 与以往不同的是，这次“黑铁时代”的观点支持者多，反对者少。
讽刺的是，2018年万科喊出“活下去”的时候，嘲讽的声音不绝于耳。 相反，很多房企都在想尽办法“赶超万科”。
2024年以来，越来越多的50强房企经历了债务违约、工地停工、资产出售、降薪裁员等“#力”事件。 更多雷霆继续发酵，令人叹为观止。
房地产真的发生了变化吗？
评论：黄金时代
要真正了解铁器时代，还得从房地产的黄金时代和白银时代说起。
古希腊神话中，人类时代分为金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代和铁器时代：
在黄金时代，人们生活富裕，衣食无忧，不用担心衰老和疾病，可以像神仙一样幸福安逸。
白银时代，人们的力量和智慧开始衰退，开始遭遇不幸和痛苦。
在青铜时代，人类更加不虔诚，整天热衷于争夺资源的战争。
在英雄时代，人类比过去变得更加勇敢和正义，与半神和英雄共同生活。
黑铁时代，众神给人间带来痛苦的烦恼，人类为了生存不断承受着悲伤和繁重的劳动的折磨。
这种划分的说法在中国房地产行业一直沿用。
首先我们来看看中国房地产业的黄金时期。
中国房地产业的发家和崛起始于1988年。
当时，亚洲金融危机席卷中国。 中国虽然没有受到直接影响，但面临内需不足、消费低迷的问题。 确保经济增长目标、拉动内需成为当时经济工作的紧迫任务。
住房改革——突然出现。
2018年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。 以“取消福利分房、实现住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革正式启动。 新中国延续了近半个世纪的福利分房制度已经结束。
显然，房地产消费是决策层青睐的“内需引擎”。 房地产行业拥有广阔的上下游产业链。 一旦推出，将成为拉动经济的新引擎。 事实也证明，这一决定影响了中国经济24年直至今日。
万科王石认定，房地产时代已经到来。 此后，万科调整战略，专注于房地产开发。
1夜店招聘网已运营8年，全国平均房价仅2000元。 上海均价刚刚突破3000元，广州也在3000元左右，北京、深圳还没有超过5000元。
房改释放的活力势不可挡，房地产进入快速发展时期。 在房地产经济的带动下，中国不仅迅速走出金融危机，而且进入了黄金发展时期。 1夜店招聘网 2008年至2007年，我国GDP增速从7.8%逐年提高到14.2%，且增速越来越快。
黄金时代，政策非常宽松，公司的盈利模式建立在土地持续快速升值的基础上。 宽松的信贷环境意味着房地产企业的资金成本相对较低，房地产企业的财务杠杆相对较高。 这10年对于房地产开发商来说是黄金十年。 很多开发商仅仅依靠土地升值就经历了企业财富的残酷增长，比如囤地大王——李嘉诚。
从数据中我们可以看到，2000年至2007年，全国商品房销售总额从0.5万亿增长到2.41万亿。 复合增长率超过25%。 毫无疑问，这是中国房地产的黄金时代。
然而，过热的楼市和飞涨的房价却引发了大量底层民众的抱怨。 这引发了一轮又一轮的监管。 “遏制房价过快上涨”成为当时高层最主流的声音：
2005年，《中华人民共和国第八条规定》公布，取消住房抵押贷款优惠政策，个人住房贷款首付比例由20%提高到30%。
2006年，颁布了国家第六条和国家第十五条。 “70/90政策”推出，即面积90平方米以下的住房必须占项目总面积的70%以上。 如果房产在购买后 5 年内转让，则必须缴纳销售税。 闲置满2年的土地将被收回。
2007年，新的住房贷款政策KTV，要求第二套房首付不低于40%，贷款利率不低于1.1倍； 当年贷款基准利率为7.83%。
是的，抑制了房价过快上涨，但房价仍在上涨。 1至8年前，全国均价不足2000元/平方米，2007年上涨至3863元/平方米。
直到2008年次贷危机爆发，房价失控才按下暂停键。2008年，全国范围内房价首次出现下跌。 当年的大事件是万科率先在全国范围内高调开展降价促销活动。 一时间，房地产行业一片混乱，哀嚎不已。
2008年，许家印的恒大几乎崩溃。 由于金融危机的影响，恒大的上市募资计划被搁置。 直到2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行、美林等投资机构向恒大投资5.06亿美元，恒大才起死回生。
2008年国际金融危机爆发后，我国经济增速迅速放缓，出口出现负增长，大量农民工返乡，经济面临硬着陆风险。
接下来发生的事情大家都知道了。
2008年11月，中国推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项举措，总投资达4万网络投稿。 与此同时，刺激购房需求综合政策KTV。 6月，购房退税政策KTV。 12月，国家十三条宣布放宽个人购买第二套住房贷款，个人住房转让营业税免税期限由5年改为2年。 首套房首付减至20%，利率优惠30%。
此后，房地产的黄金时代一直持续着。 2009年，房地产市场爆发。 那一年，全国房价再创新高，达到4681元/平方米。
房价的#涨，迎来了新一轮楼市调控。
2009年12月，个人住房转让营业税免税期限由2年调整为5年。
2010年，新中国十条规定，第二套住房首付比例不低于50%，贷款利率不低于1.1倍。 中小套型公寓供应比例不低于70%。
2011年：新国八条公布，限购政策首次出现。 第二套首付不低于60%，贷款利率不低于1.1倍，暂停第三套贷款。 拥有两户及以上本地户和一户及以上外地户的家庭不得购买住房。 上海、重庆试行征收房产税。
2012年，任志强提出了一个观点，震惊了所有人：房地产就像夜壶，需要的时候就可以使用。 话音一落，2012年，央行连续两次降息，楼市再次火爆。
当时楼市的调控是一门艺术。 毕竟，房地产仍是“支柱产业”，楼市的基础不可动摇。 如果太热，就按一下； 如果太冷，就加热。
2013年，新五条再次KTV。 我们重申落实以限购限贷为核心的调控政策，坚决打击投机性购房投资。
2014年，房地产市场再次陷入停滞。 当年，全国商品房销售额7.63万网络投稿，同比下降6.3%。 那一年，全国商品房成交均价为6323元/平方米，几乎没有上涨。 当然，这只是国家数据。 具体到个别城市，房价下跌幅度较大。
评论：白银时代
2014年，楼市降温，销量下滑。 房地产行业正式告别高速增长、高利润之路。
当时，万科董事局主席王石高呼，中国房地产业的“黄金时代”已经结束，“白银时代”已经到来。 开发者不再是“低头处处发现金子”，而是需要开动脑筋，努力寻找。 到了机会。
进入白银时代后，中国房地产行业各项数据指标也开始下滑，房地产投资平均增速降至个位数。 行业毛利率降至30%以下，净利润率降至20%以下。
2014年开始，在库存、营销等多重压力下，不少大型房企开始转型，包括多元化、海外扩张等。 比如，恒大地产将触角伸向农业、畜牧业、矿泉水、足球等领域； 而绿地集团则频繁进驻9个国家13个城市，加快国际化步伐。
然而，转折点又来了。
2014年央行新政实行首套房贷款利率最低30%优惠； 无限购城市执行首套房贷款首付比例为20%，二套房贷款首付比例为30%； 限购城市实行首套房贷款首付比例30%。 如果贷款已经结清，第二套贷款的贷款比例也可以仅为30%。 非核心城市全部取消限购限贷。
2015年3月30日，增值税免税期限由五年放宽至两年。
2014年至2015年，央行六次降息、五次降准，为中国房地产市场打了一针强心剂。
2015年底，中央继续强调“去库存”，提出“化解房地产库存，促进房地产业可持续发展”。 房地产市场再次繁荣。
2015年，全国商品房销售额8.73万网络投稿，同比增长14.4%。
2016年，全国商品房销售额11.7万网络投稿，同比增长34.7%。
2017年，全国商品房销售额13.37万网络投稿，同比增长13.7%。
2018年，全国商品房销售总额15万网络投稿，同比增长12.2%。
2019年，全国商品房销售额15.97万网络投稿，同比增长6.5%。
2015年，意气风发的融创老板孙宏斌惊呼——没有白银时代，分明是“钻石时代”！ 大公司的钻石时代，因为大公司不断巩固小公司的市场份额。 融创2015年销售额仅为734.6亿，2024年将达到5974亿，其发展速度犹如火箭。 我们再来看另一个数据。 融创2015年的债务金额为950亿，2024年的债务为71亿。
也就是说，2015年开始的这一轮房地产市场催生了包括恒大、碧桂园、融创、阳光城等在内的众多依靠高负债、高周转交易模式发展壮大的房地产企业。 他们疯狂扩张，利用“赢者通吃”的规则，将一大批融资能力较弱的中小房地产企业挤出市场，成长为“巨无霸”，患上“肥胖症”。
然而，2017年10月，“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念出现。 自此，作为一项长期的制度安排就确定下来了。 房地产的“白银时代”正式进入尾声。
白银时代的万科保持着克制、清醒和警惕。 2018年，万科在财报中提到，楼市单边快速增长的时代已经结束，行业整体快速扩张的时代已经结束。
2018年，万科秋季例会上，宣布“活下去”两个字，公司调整策略，主动降杠杆。 当时并没有多少人相信。 嘲讽的声音依然不绝于耳，不少房企甚至试图“赶超万科”。
急于用发展速度证明自己的房地产企业仍在加杠杆、疯狂扩张。 他们在土地市场上争夺土地，规模不断扩大。 激进民企代表，如融信、泰禾、阳光城、融侨等。
2016年8月17日，融信以110网络投稿拿下上海静安土地所有权，创下中国史上最贵土地交易纪录。 楼面价突破10万/平米！ 保费率为139%。 从拿地到开发再到销售，历时近5年时间。 原本每平米15万元才能实现收支平衡的项目，最终却因为新限价政策而损失惨重。
2018年，泰禾斥资108.62亿从三大央企手中接手了当时北京“第三贵”楼盘的北京丰台置王。 不久之后，泰禾集团陷入流动性危机。
这似乎印证了一句话：上帝欲毁灭它，必先使其疯狂。
房地产占用过多信贷资源，不再是“房子是用来住的、不是用来炒的”。 终于，碾压房地产企业的“杀手锏”来了。
2020年，央行KTV新规，对房地产企业融资实行“三条红线”管理。 “三条红线”是扣除预收账款后的负债率不得超过70%、净负债率不得超过100%、现金与短期负债比率不得低于1。
随后，2024年1月，央行又划出了房地产信贷“三道红线”。 明确房地产贷款集中度管理制度，不同级别的定制化房地产贷款比例上线。 去年全国房贷额度紧张，部分地方贷款发放周期长达6个月至一年。
两端都紧，房地产企业两面夹击。 对于开发贷款，红线被卡住； 对于销售收款来说，是很困难的。 就像釜底抽薪一样，房地产企业的流动性危机即将爆发。 原本突飞猛进的房地产企业突然命脉受到打击。 房地产行业迅速从野蛮增长状态转向去杠杆状态。 该行业急速掉头，导致许多企业无法拥有足够的流动性来满足监管要求。 这也让整个行业##出以往各种高杠杆、高资金成本运营模式的弊端。 。
自三道红线划定以来，不少房地产企业接连出现问题。 恒大、富力、融创、金科、世茂、新城、佳兆业、阳光城、振荣、融信……名单越来越长。
有人戏称，这些房企“一年前还在KTV，年后就在ICU了”。
行业洗牌已经开始。
拨开迷雾，看清未来
时间来到2024年底，任志强的“壶壶论”似乎又要成真了？
从2024年12月开始，政策变化频繁。
中央经济工作会议指出“稳定宏观经济市场”。
国家发改委相关负责人重申“房地产是支柱产业”。
2024年初，国家发改委支持“合理住房需求”，推动“住房消费健康发展”。
2024年2月，央行下调贷款利率。 去年住房贷款额度紧张、发放缓慢等普遍问题得到解决。
分析人士认为，所有放松的控制措施都无法拯救 ICU 住房公司。 当前，中国面临疫情持续考验、国际宏观环境降温等内忧外患。 稳定经济是当务之急。 房地产是国民经济第一大产业，大规模硬着陆显然不利于经济稳定。 期望房地产回到白银时代是不现实的。
克而瑞研究中心发布的数据显示，2024年1月百强企业实现销售额5256网络投稿，同比下降39.6%。 据中国指数研究院统计，2024年1月，房地产企业平均销售额61.8网络投稿，同比下降23.1%。
行业增长窗口已经关闭。
风口来了，猪就能飞上天； 当风口过去时，无论你如何努力，你都会在泥潭中越陷越深。 从国家发展战略来看，房地产永远不会再有这样的风口。
在黑铁时代，企业的战略不是发展，而是“生存”作为战略。 正如万科余亮所说，行业已进入减表、清算阶段。 国家不允许房地产占用过多的金融资源，也不允许居民因买房而承受过高的债务负担，因为这些金融资源并不能有效支持实体经济。 去金融化是必然趋势，也是一个痛苦的过程。
于亮还提到，2024年将是集团沉船、共渡难关的一年。 要么死，要么活，没有中间地带。 房地产行业必须迅速坚决清理。 如果过去积累的负担能够得到解决，就有机会开始新的征程。 如果你不能摆脱负担，你就无法生存。 “铁器时代”，万科倡导节俭，营造战时氛围。
这是一个悲惨的过程。 然而，不破坏就不可能建立。
黑铁时代，房地产真正回归住宅本质，房地产行业也将成为一个普通行业。